Mia GauthierLa réforme du cadre juridique des copropriétés divises au Québec est entrée pleinement en vigueur le 14 août 2025. Adoptée sous le nom de Loi 16, elle modifie en profondeur les articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec. Pour des centaines de milliers de copropriétaires dans la province, les assemblées générales ne se tiennent plus tout à fait comme avant — et les droits de contestation ont été substantiellement clarifiés. Si votre syndicat convoque son assemblée annuelle dans les prochains mois, voici ce que vous devez savoir avant d'entrer dans la salle.
La Loi 16 : ce qui change concrètement pour les assemblées générales
Depuis le 14 août 2025, les syndicats de copropriété sont tenus de respecter plusieurs nouvelles obligations. Le changement le plus remarqué : le procès-verbal de chaque assemblée doit désormais être transmis à tous les copropriétaires dans les 30 jours suivant la réunion, y compris à ceux qui étaient absents. Cette disposition est inscrite à l'article 1102.1 du Code civil du Québec.
Avant cette réforme, aucun délai légal précis n'encadrait la transmission des minutes. Certains syndicats prenaient des mois, voire ne les transmettaient pas du tout aux absents. Ce flou laissait des copropriétaires dans l'ignorance de décisions les concernant directement — et sans point de départ clair pour exercer un droit de contestation.
La Loi 16 introduit également des règles précises sur la convocation. L'avis de convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au minimum 10 jours avant la date de l'assemblée. Un délai insuffisant peut constituer un vice de forme susceptible d'invalider les décisions prises lors de cette assemblée.
Autre nouveauté significative : le Code civil autorise désormais explicitement la tenue d'assemblées par voie technologique. L'article 1088.1 CCQ prévoit qu'une assemblée peut se tenir « par un moyen permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux ». Les assemblées virtuelles ne sont plus une tolérance exceptionnelle liée à la pandémie — elles sont pleinement légales, à condition de respecter les mêmes règles de quorum et de vote.
L'angle juridique : pourquoi ces nouvelles règles sont favorables aux copropriétaires
Pour un avocat spécialisé en droit de la copropriété, la réforme de 2025 représente une avancée importante pour les copropriétaires ordinaires. Jusqu'ici, les inégalités d'information entre le conseil d'administration d'un syndicat et les copropriétaires ordinaires pouvaient bloquer l'exercice effectif des droits de contestation.
Le délai de 30 jours pour la transmission des procès-verbaux a un effet direct sur le droit de contester. Selon les articles 1087 à 1090 du Code civil du Québec, un copropriétaire peut demander l'annulation ou la modification d'une décision de l'assemblée générale dans les 90 jours suivant la notification de la résolution. Ce délai ne court qu'à partir du moment où le copropriétaire a officiellement reçu notification — soit, dans la plupart des cas, à partir de la réception du procès-verbal.
Avant la Loi 16, un syndicat qui tardait à envoyer les minutes pouvait théoriquement réduire la fenêtre effective de contestation. Avec l'obligation des 30 jours, cette pratique devient beaucoup plus difficile. Le copropriétaire dispose désormais d'une base de calcul fiable pour ses 90 jours.
Selon le gouvernement du Québec, ces mesures visent à renforcer la transparence et la saine gouvernance des syndicats, dans un contexte où le marché condominial québécois représente plus de 400 000 unités résidentielles.
Assemblée virtuelle : un terrain propice aux irrégularités
La légalisation des assemblées virtuelles crée un nouveau terrain de contestation potentielle. Les irrégularités constatées dans la pratique depuis 2025 sont nombreuses : difficultés de connexion affectant le quorum effectif, impossibilité pour certains copropriétaires de prendre la parole en temps réel, votes exprimés sans que tous les membres puissent en observer le déroulement.
Le quorum légal reste inchangé : il faut que les copropriétaires présents ou représentés détiennent la majorité des voix. Si le quorum n'est pas atteint, une seconde assemblée peut être convoquée, à laquelle les trois quarts des membres présents ou représentés suffisent pour constituer le quorum.
Un vice de procédure lors d'une assemblée virtuelle — comme l'exclusion technique involontaire d'un copropriétaire au moment d'un vote important — peut constituer un motif valable de contestation. Les avocats spécialisés en droit immobilier voient déjà ce type de dossier apparaître dans leurs cabinets depuis la rentrée 2025.
Cas concret : la décision de 15 000 $ que vous n'avez pas votée
Prenons le cas d'un copropriétaire d'un immeuble de 24 unités à Laval. En janvier 2026, le syndicat tient son assemblée générale annuelle en format hybride — certains membres en personne, d'autres en visioconférence. À l'ordre du jour : l'approbation d'un contrat de réfection de la toiture de 360 000 $, soit 15 000 $ par unité à répartir via des cotisations spéciales.
Le copropriétaire était connecté en ligne mais a perdu la connexion pendant 12 minutes au moment du vote, qui s'est tenu à majorité simple. Il reçoit le procès-verbal par courriel 28 jours après l'assemblée (dans le délai de 30 jours désormais obligatoire).
Si la connexion perdue constitue un vice de procédure — ce qui dépend des circonstances précises et notamment de savoir si le copropriétaire avait signalé le problème en temps réel — alors il dispose de 90 jours à compter de la réception du procès-verbal pour contester la décision devant la division des petites créances ou le Tribunal judiciaire du Québec.
Dans ce scénario, le délai de 90 jours commence le jour de réception du procès-verbal, soit vers le 2 février 2026. Le copropriétaire a jusqu'aux environs du 3 mai 2026 pour déposer sa requête. Passé ce délai, même un vice de procédure avéré ne suffit généralement plus à faire annuler la décision.
Un avocat spécialisé pourra évaluer rapidement si les faits — connexion perdue, notification envoyée en retard, irrégularité dans l'avis de convocation — constituent des motifs suffisants pour obtenir la suspension ou l'annulation du vote. Les honoraires d'une consultation initiale se situent généralement entre 200 $ et 350 $ pour une heure, un investissement modeste face à une cotisation spéciale de 15 000 $.
Quand les décisions d'assemblée peuvent être contestées
Tous les types de décisions prises en assemblée générale ne sont pas contestables de la même façon. Les avocats distinguent plusieurs catégories de vices :
Les vices de forme touchent au processus : délai de convocation insuffisant, quorum non atteint, vote effectué sans que tous les copropriétaires aient eu accès au dossier. Ces vices peuvent suffire à faire annuler une décision même si son contenu est raisonnable.
Les vices de fond concernent le contenu de la décision elle-même : une résolution contraire aux règlements de l'immeuble, une décision prise en conflit d'intérêts, ou une mesure qui lèse de façon injustifiée certains copropriétaires au profit d'autres.
L'abus de droit est un motif plus difficile à prouver, mais reconnu par les tribunaux québécois : une majorité qui utilise son pouvoir pour nuire à une minorité, sans justification objective, peut voir ses décisions annulées.
La réforme de 2025 n'a pas modifié les motifs de contestation, mais elle a renforcé les conditions qui permettent d'exercer ce droit en pratique, notamment en fixant le point de départ du délai de 90 jours avec plus de précision.
Ce que vous devriez faire avant votre prochaine assemblée
Si votre syndicat tient son assemblée générale dans les prochains mois, quelques réflexes pratiques peuvent protéger vos droits.
Vérifiez d'abord que l'avis de convocation vous est parvenu au moins 10 jours avant la date prévue. Un délai insuffisant est un vice de forme classique qui peut invalider les décisions prises. Notez la date exacte de réception et conservez-la.
Si l'assemblée se tient en format virtuel ou hybride, documentez votre connexion : captures d'écran avec horodatage, messages dans le fil de discussion de la plateforme, courriel envoyé en temps réel en cas de problème technique. Ces preuves sont essentielles en cas de litige ultérieur.
Dès réception du procès-verbal — qui doit arriver dans les 30 jours — lisez-le attentivement et comparez-le à vos notes ou souvenirs de l'assemblée. Si une décision vous semble incorrecte ou si le processus a présenté des irrégularités, consultez un avocat spécialisé sans attendre. Le délai de 90 jours passe vite, surtout pendant la période estivale.
Une consultation juridique préventive permet souvent de déterminer en une heure si une situation mérite d'être portée devant les tribunaux, ou si un recours informel auprès du syndicat suffit à corriger l'irrégularité.
Note : cet article présente des informations générales à titre éducatif. Il ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation de copropriété est unique — consultez un professionnel qualifié pour obtenir des conseils adaptés à votre cas.
