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Une ","Ce 5 octobre 2026, la Chambre des propriétaires (HEV) a annoncé le décès inattendu de Hans Egloff, 66 ans, ancien conseiller national UDC zurichois et ex-président du HEV national de 2012 à 2024. Une mort non accidentelle, selon ses proches, qui a provoqué une vive émotion dans les milieux immobiliers et politiques suisses. Au-delà des hommages, ce décès brutal soulève une question que des centaines de milliers de propriétaires fonciers en Suisse préfèrent remettre à demain : que devient votre bien immobilier lorsque vous disparaissez sans l'avoir prévu ?\n\n## Hans Egloff : trente ans au service de la propriété privée suisse\n\nInstituteur de formation, Hans Egloff est devenu avocat avant d'entrer en politique. Il a siégé au Grand Conseil zurichois de 1995 à 2011, puis au Conseil national de 2011 à 2019 sous l'étiquette UDC. Parallèlement, il a présidé pendant douze ans le HEV national — la faîtière représentant plus de 340 000 membres propriétaires en Suisse — entre 2012 et 2024. Son combat central : la promotion de la propriété du logement, avec notamment une initiative cantonale zurichoise visant à placer l'accession à la propriété sur un pied d'égalité avec le logement locatif dans les aides publiques.\n\nSon décès laisse un vide dans un mouvement qui pèse lourd dans les discussions sur le droit de propriété, les droits de mutation cantonaux et la fiscalité immobilière. Il rappelle aussi, crûment, que même les plus ardents défenseurs de la propriété privée ne sont pas à l'abri d'un départ prématuré.\n\nEn Suisse, environ 1,7 million de ménages sont propriétaires de leur logement, selon l'Office fédéral de la statistique. Parmi eux, une majorité n'a pris aucune disposition successorale spécifique pour leur bien immobilier. C'est précisément ce vide juridique qui peut transformer un héritage en source de conflits familiaux coûteux.\n\n## Ce que dit réellement le Code civil suisse sur la succession immobilière\n\nLa succession en Suisse est régie par le [Code civil suisse (CC), articles 457 à 640](https:\u002F\u002Fwww.fedlex.admin.ch\u002Feli\u002Fcc\u002F24\u002F233_245_233\u002Ffr#book_3\u002Fpart_1). Contrairement à certaines idées reçues, la loi ne laisse pas toujours le propriétaire libre de transmettre son bien à qui il l'entend. 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Sans instructions claires dans un testament ou un pacte successoral, les héritiers deviennent copropriétaires forcés d'un bien qu'ils n'ont pas toujours les moyens de conserver ni la volonté de partager. La procédure de partage judiciaire peut s'étirer sur des années. Selon [une analyse de l'évolution du marché immobilier suisse publiée en mai 2026 par la ZKB](https:\u002F\u002Fexpert-zoom.com\u002Fch\u002Factu\u002Fzkb-étude-immobilier-mai-2026-loyers-suisse-stratégie-patrimoine), les maisons individuelles ont progressé en valeur de 3,5 % sur les douze derniers mois : cette hausse amplifie les enjeux fiscaux et patrimoniaux lors des successions, car l'écart entre valeur d'acquisition historique et valeur vénale actuelle se creuse d'année en année.\n\n## Cas concret : que se passe-t-il pour une famille zurichoise sans planification ?\n\nPrenons le cas de Pierre-André, 63 ans, propriétaire d'une villa dans la commune de Küsnacht (ZH) estimée à CHF 1 200 000. Il est marié, père de deux enfants adultes (34 et 31 ans), et décède inopinément — sans testament ni pacte successoral.\n\n**La loi distribue automatiquement la succession selon les parts légales :**\n\nLe conjoint survivant reçoit la moitié de la succession (art. 462 CC), soit CHF 600 000 en valeur. Les deux enfants se partagent l'autre moitié, soit CHF 300 000 chacun. Mais la villa ne peut pas être découpée. Les trois héritiers deviennent copropriétaires forcés. Trois scénarios s'ouvrent alors :\n\n**Scénario A — vente forcée :** aucun héritier ne veut ou ne peut racheter les parts des autres. La villa est mise en vente. Dans le canton de Zurich, l'impôt cantonal sur les gains immobiliers dépend de la durée de détention : pour un bien acquis il y a 20 ans à CHF 600 000 et revendu à CHF 1 200 000, la plus-value imposable est de CHF 600 000. Le taux d'imposition peut atteindre 20 % à 30 % selon le barème progressif cantonal zurichois, soit entre CHF 120 000 et CHF 180 000 d'impôts — prélevés avant tout partage entre héritiers.\n\n**Scénario B — rachat par le conjoint :** l'épouse souhaite conserver la villa et racheter les parts des enfants (CHF 600 000 cumulés). À 63 ans, avec des revenus limités à une rente AVS et une modeste LPP, elle se heurte aux critères bancaires stricts : selon la règle des 33 %, les charges hypothécaires ne doivent pas dépasser un tiers du revenu annuel brut. Pour financer CHF 600 000 à 3,2 % sur 15 ans, les charges s'élèvent à environ CHF 24 000 par an — ce qui suppose un revenu minimum de CHF 72 000 par an. 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Avec un testament et un usufruit correctement structurés, ces coûts peuvent être significativement réduits ou évités.\n\nLe [droit de propriété en Suisse](https:\u002F\u002Fexpert-zoom.com\u002Fch\u002Factu\u002Frecul-glaciers-suisses-droits-propriété-juridique-2026) comporte par ailleurs des subtilités importantes selon les cantons : les droits de succession sont nuls entre conjoints dans la quasi-totalité des cantons suisses, mais peuvent atteindre 3 % à 6 % pour les enfants dans certains cantons. Une consultation préalable permet d'identifier les cantons où une donation anticipée de son vivant est fiscalement plus avantageuse qu'une transmission post-mortem.\n\n## Ce que les experts recommandent de faire sans attendre\n\nLe décès de Hans Egloff à 66 ans — un âge auquel beaucoup de propriétaires suisses sont encore actifs et pensent avoir le temps — est un rappel qu'il n'existe pas de \"bon moment\" pour planifier sa succession. Les spécialistes du droit successoral identifient quatre démarches prioritaires :\n\n**1. Rédiger un testament olographe ou notarié.** Même simple, un testament permet de désigner explicitement l'attribution de votre bien immobilier, d'accorder un usufruit à votre conjoint, ou de prévoir une clause d'attribution préférentielle (art. 612a CC) à l'héritier qui souhaite conserver la propriété familiale. Un testament olographe est entièrement rédigé à la main, daté et signé — sans frais notariaux.\n\n**2. Conclure un pacte successoral avec vos héritiers.** Contrairement au testament, le pacte successoral est un acte bilatéral passé devant notaire avec vos héritiers de leur vivant. Il permet de sécuriser une transmission convenue d'avance et d'éviter les contestations post-mortem. C'est une solution particulièrement adaptée aux familles recomposées ou aux situations patrimoniales complexes.\n\n**3. 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Son combat central : la promotion de la propriété du logement, avec notamment une initiative cantonale zurichoise visant à placer l'accession à la propriété sur un pied d'égalité avec le logement locatif dans les aides publiques.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Son décès laisse un vide dans un mouvement qui pèse lourd dans les discussions sur le droit de propriété, les droits de mutation cantonaux et la fiscalité immobilière. Il rappelle aussi, crûment, que même les plus ardents défenseurs de la propriété privée ne sont pas à l'abri d'un départ prématuré.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>En Suisse, environ 1,7 million de ménages sont propriétaires de leur logement, selon l'Office fédéral de la statistique. Parmi eux, une majorité n'a pris aucune disposition successorale spécifique pour leur bien immobilier. C'est précisément ce vide juridique qui peut transformer un héritage en source de conflits familiaux coûteux.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2 id=\"ce-que-dit-reellement-le-code-civil-suisse-sur-la-succession-immobiliere\">Ce que dit réellement le Code civil suisse sur la succession immobilière\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>La succession en Suisse est régie par le \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.fedlex.admin.ch\u002Feli\u002Fcc\u002F24\u002F233_245_233\u002Ffr#book_3\u002Fpart_1\">Code civil suisse (CC), articles 457 à 640\u003C\u002Fa>. Contrairement à certaines idées reçues, la loi ne laisse pas toujours le propriétaire libre de transmettre son bien à qui il l'entend. 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